土地・建物は、保有していても値段が下がる可能性があります。
また土地を所有していることで、固定資産税や都市計画税、相続税など負担部分もあります。
リスクのある遊休地や利用効率の悪い土地や住宅を「その土地に適した有効な形」に変え、資産として活用することを「土地活用」といいます。
活用方法には大きく「売る」・「貸す」・「建築後に貸す」の３つに分けられます。
土地の特性を活かした方法を見つけなければ、時にはマイナスになることもありますので計画性が重要です。
活用１「売る」 ＜土地売却、等価交換方式など＞
売却には「土地売却」と土地の一部を譲渡して建築を行う「等価交換」の方法があり、その売却方法により費用やリスクが変わります。
「土地売却」は、売却手続き等が済めばその後の土地の管理が必要なく、売却益を今後どのように管理していくかがポイントとなります。しかし売却益は一時的なものであり、利益によって税金も課せられます。
「等価交換」は、土地の一部を譲渡して建築を行うので建築資金が必要ありません。土地代＝建築資金の等価交換になります。借入負担が少ないのが利点です。
ＧＯＯＤ
- 現金になり税金資金や使い道が増える
- 資産の組み換えが可能
- 資金なしでも対応可能
- 遺産分割に適応できる
ＢＡＤ
- 一時的に現金になるが資産がなくなる
- 売却による税金の発生
- 価格査定の重要性
活用２「貸す」 ＜駐車場事業や定期借地方式など＞
貸すという事で基本的に活用のための資金があまりかかりません。
例えば、駐車場事業や定期借地方式です。
駐車場事業は月々の賃料が収入となりますが、固定資産税や都市計画税はオーナー様負担です。
「定期借地方式」は、一定の期間に土地を貸し、契約期間終了後は戻ってきます。
建物の建設・管理は不要で、安定した収益が見込めます。
契約期間中は転用はできません。
収益面は高くありませんが、資産の維持はでき、賃料収入もあります
ＧＯＯＤ
- 資金が少ない
- 駐車場の場合は転用が簡単
- 固定資産税の軽減
- 借入の負担が少ない
- 現金になり税金資金や使い道が増える
ＢＡＤ
- 定期借地の場合、転用ができない
- 貸しているだけなので税金負担
活用３「建築後に貸す」＜共同住宅、商業ビル、老人ホームなど＞
何を建てるか、何に使うか、目的によって建物が変わります。また建物により費用が大きく違うため、所有地に合った建物を建築するために分析が必要となります。
例えば、賃貸経営は入居者を確保できれば毎月の安定した家賃収入が見込めます。
また、住居用の建築物（賃貸住宅等）は節税効果率が高くなっています。しかし、満室にならない場合も想定しなくてはなりません。
不動産所得税など、税金関係は「貸す」と同様オーナー負担となりなます。
ＧＯＯＤ
- 節税
- 賃料の収入
- 高収益
ＢＡＤ
- 空き室のリスク
- 管理作業（業務委託の場合は費用が発生）
- 初期投資資金
■土地活用のポイント
将来を見据えた事業計画には、「事業マーケティング・事業収支・企画図面 （ボリュームチェック）」の調査が必要！