賃貸住宅での土地活用について

大手ハウスメーカーがコマーシャルや新聞広告で宣伝をしていますが、賃貸住宅（マンション・アパート）経営は土地活用では古くから一番知名度のある有効な手段とされています。
昨今では大手賃貸住宅メーカーが、建築施工不良で大規模な改修工事を迫られ、オーナー様にも損益となる事態がありました。
しかし日本の歴史を紐解いてみても「大家と店子」の関係性は長屋から始まり、馴染みが深いですし、依然相続税対策にも効果的です。

賃貸住宅での土地活用成功の秘訣は、「立地と利便性」にあると言っても過言ではありません。
「立地と利便性」とは、入居者の需要が十分に見込めるエリアとの事です。

・単身者を入居のターゲットとした場合
駅近（駅５分～１０分以内）で商店街が充実しているエリアです。
学校や職場に比較的短時間で通勤可能か人気エリアにアクセスが可能かどうかがポイントとなります。また最近ではデザイン性に優れたマンションなども空室率を抑える重要なポイントとなっています。

・家族層をターゲットとした場合
多少駅から離れていても住環境重視となります。不動産購入までの仮住まいかもしれませんが、子育て層、マイカーの需要もあります。また建物のセキュリティーも重要な必須設備となってきています。プラスして日常生活の購入がしやすい場所も大事な条件です。

上記のような条件がクリアできれば空室率は減らせる要件ですし、サブリース会社からの賃料も比較的高めの設定が可能です。
（サブリースの説明ついてはこちらから）

「賃貸族」などと呼ばれる持ち家を望まない人たちも一定層存在しますので単身層でも家族層でも一時的な仮住まいの感は拭えません。
当たり前ではありますが、年数が経てば建物外観や設備の経年劣化は防げませんので、後発の新築物件に対抗は難しいです。
しかし、建物の修理、修繕など早期の対応は賃借人との関係良好になりますので、オーナー様も心がけは必要です。

まとめ

上記のように「立地と利便性」を持ち合わせた土地で土地活用ができる方は多くはいません。自分の所有地にどうやって賃貸住宅を建築するのか、土地活用を成功させるポイントを考えることが重要です。
所有地ならではの良さを生かす、ターゲットを絞って地域にあった建物を建築する、事業収支には家賃の下落率や空室率を予想し、早期の借り入れ返済を行うなど土地活用でどんなリスクがあるのかを踏まえておくこと、などあらゆる面を想定して取り組みましょう。

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