土地活用の相談⑤　相談事例

「土地活用の相談」についての５回目は、実際の相談事例をお伝えします。

・東京都２３区内
・ＪＲ線○○駅徒歩８分
・お母様（高齢）、相続人３名
・自宅＋事務所ビルが建っている

上記の条件で相続にかかわる土地活用の相談を受けました。

当初、当社はＪＲ線で好立地だったため「賃貸ワンルームマンション経営」を提案をしました。
しかし、話しを進めて行く中で「高額な建築資金」が調達できないとなりました。
相続地も１ヶ所のため土地の売却による分配へと話が進みましたが、相続税額も高額で手残りも少ないということがわかりました。

そこで当社は「等価交換事業」での土地活用に変更し再度提案をしました。

大手工事会社と共同事業を行なうことになり「分譲ワンルームマンション」を建築することに。
オーナー様は土地代相当額をワンルームマンション９室と交換し、その９室をサブリースにて賃貸して家賃収入を得る、という方法。

ある程度償却が終わった時点でマンションを売却し、今度は売却益を得る。もちろん建築や開発費用は工事会社が負担するので、借入は「ゼロ」。

上記のように最初の提案が必ずしもよい提案になるとは限りません。他の金融機関に打診をすれば融資ができたかもしれませんが、高額な融資はご相談者のリスクを高めることにもつながります。土地活用を調査し進めていく中で、新しくわかっていくこともあり最善の方法にたどり着く場合もあります。
実際、相続しようとした土地は結果的に土地を相続することは出来ませんでしたが、別の不動産に生まれ変わり、相続人が一番有利な内容で「リスク」を最小限に止めた事例となり、お客様に喜んでいただいております。

まとめ

相続が関係する土地活用は方法によって課税額が変わってきます。
通常、相続資産の総額と相続税の課税額予想から始まり、どれぐらいの借入れを行なえば課税額がおさえれるのかあらかじめ予想をたてます。これは税理士や会計士の業務です。そして、相続地に何を建てれば効率的に活用できるのか企画をしますが会計士や税理士は建築の企画提案はできません。
たとえば「住宅系」での借入れは、税の優遇処置が適用される場合があります。適用された場合、課税額がおさえられます。 このように何を建てれば減税なのか、また助成金、補助金が交付されるか、といったメリット、デメリットもしっかりと見極め提案してもらえる相談先を見つけることが成功する土地活用を行う第一歩なのではないでしょうか。

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