土地活用　等価交換①

以前にも等価交換についてお話ししたことがありますが、今回はもう少し深く掘り下げてお話ししようと思います。ご参考にしてください。

「老朽化した自宅が建っている」
「建替えをしたいが建築資金が無い」
「両親が高齢で自らの収入では金融機関の返済がキツイ」

この様なお悩みを抱えるオーナー様も多いと思います。
上記を早く解決するには、・・・やはり売却です。
現在所有の不動産を売却し、郊外に新たな不動産を購入する、です。
しかし住み慣れた場所からは離れたくないですし、簡単に不動産を売却しても・・と不安もあります。
そんなとき、等価交換による土地活用を考えてみたことありますか。

等価交換とは、
共同事業主とオーナー様が契約を結び、共同事業主が建築した建物の一部と所有地の不動産価値に見合った額分と交換を行う事業です。
開発資金（建築費・交換部分以外の開発事業資金）等の調達は不要ですし減税処置もあります。

例えば、オーナー様所有の土地の不動産評価額が１億として、共同事業主が所有地に分譲マンションを建てたとします。その１部屋が２千万の卸値（販売利益を除いた価格）としたら５部屋分と交換すると言う事です。

この事業の面白いところは、ある程度自由度が有る事です。
例えば、自宅部分とワンルーム数室との交換とか、自宅部分と交換差金（現金）との交換も可能です。

また、オーナー様がご高齢であっても共同事業主として参加可能ですし、土地・建物不動産がマンション（区分所有）に変わりますので、相続税対策にもなります。
例えば、自宅部分（３ＬＤＫ）とワンルーム３室との等価交換であれば、土地・建物不動産が自宅マンションと変化しますが、自宅は新築の居住空間となり、かつワンルームマンションをサブリースにて賃貸とすれば、賃貸収入を生活費に充当することも可能です。
その他ワンルーム部分を担保に資金調達も可能で、投資用マンションとして売却も可能です。
等価交換は、都心部でマンションとして分譲または賃貸が可能であれば有効な手段です。

まとめ

土地活用を行うことはどんな方法であってもメリットとデメリットがあります。
建築した建物によっても違いますが、簡単に等価交換のメリットとデメリットをわけると、、、
メリット　資金調達が必要ないこと（建築資金がかからないこと）
デメリット　所有の不動産が減ってしまうこと。
建築資金がかからないということは、金融機関から大きな借入れをしなくてよい、ということです。
しかしご所有していた不動産が区分所有になってしまうことをどう考えるかがポイントとなります。

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