土地活用　等価交換②

さて、前回の「土地活用　等価交換①」では等価交換のメリットを中心に説明致しました。もちろん等価交換事業はデメリットがありますので、今回はデメリットをお話しします。

まずは前回も書きましたが、等価交換のご説明です。
等価交換とは、共同事業主とオーナー様が契約を結び、共同事業主が建築した建物の一部と所有地の不動産価値に見合った額分と交換を行う事業です。

①立地条件
等価交換事業では、オーナー様が交換する不動産以外の不動産を売却する必要が有ります。建築する場合は主に分譲マンション（ワンルームマンション・ファミリーマンション）とすることが多いため販売可能な場所となります。またまとまった敷地面積が必要です。

②共同事業主の選定
等価交換事業ではオーナー様の資金調達は必要ありません。代わりに共同事業主（ゼネコンやデベロッパー）を見つけなくてはいけません。なぜなら共同事業主が費用を負担するからです。共同事業主が建物の企画を決めます。また等価交換の条件を話し合いの上で決定します。そのため共同事業主の選定は重要です。

③開発リスク
等価交換事業では、事業化成立（建築前）と同時にオーナー様が所有される不動産の全部または一部を共同事業主へ売却します。これは、共同事業主のリスク回避となります。不動産を売却するのですから逆にオーナー様のリスクとなります。
共同事業主へ売却してから建物が完成しオーナー様分の売却代金が支払われる間に共同事業主が倒産した場合、不動産は戻りません。

④不動産の評価額
等価交換での不動産価格は、土地であれば周辺取引の金額と同等。
分譲マンションであれば、共同事業主が販売可能と判断した金額とです。
いずれも相場の不動産価格変動に左右されます。また建築費も材料費が影響しますので、希望した交換できる面積や交換分の売却金がもらえるとは限りません。

⑤引越し
工事期間中は仮住まいとなります。
引越し費用、仮住まいの家賃負担、生活費等の費用は当初から見込んでおく必要があります。

⑥諸費用
建築したマンションに引越しをしても、一般的な分譲マンションと同じ区分所有の扱いになりますので当然のことながら、固定資産税、管理費、修繕積立金等の諸費用が必要となります。

まとめ

いかがだったでしょうか。等価交換は建築費用はかからず一般的な土地活用とは異なるかもしれません。等価交換は「共同事業主」の選択が一番重要と言えるでしょう。共同事業主の選択、等価交換条件の詳細など専門的な知識が必要となります。提案があったからと言って簡単に話を進めず知識のあるところへ相談してみることをお奨めします。

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